Advisory – Analyse verschiedener Gesellschaftsstrukturen zur Verwaltung von fremdvermieteten Immobilien zur Steueroptimierung

Die Verwaltung von Immobilien als Kapitalanlagemöglichkeit stellt in der heutigen Niedrigzinsphase eine attraktive Alternative zur langfristigen reinen Kapitalanlage dar. Unter der Bestrebung eine rechtssichere und steueroptimierte Rechtsstruktur zu schaffen, stellen sich viele Investoren in Deutschland die entscheidende Frage:

Welche Rechtsform sollte gewählt werden?
Privatvermögen, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft?

Der nachfolgende Artikel analysiert ausschließlich die langfristigen, wesentlichen Vor- und Nachteile von Immobilienverwaltungen in Form von Personen- und Kapitalgesellschaften und zeigt vereinfachend verschiedene Gestaltungspotentiale auf, um die Steuerbelastung zu minimieren und die Rendite zu steigern.

Privatvermögen / Immobilien-Personengesellschaft (GbR, OHG, KG)

Da Vermietungseinkünfte von Immobilien aus dem Privatvermögen heraus oder durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft in Deutschland im Ergebnis zur selben Besteuerung führt, haben wir vereinfachend beide Alternativen nachfolgend zusammen betrachtet.

In Deutschland sind Personengesellschaften im Vergleich zu Kapitalgesellschaften vergleichsweise einfach zu gründen und zu verwalten. Wie am Beispiel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist es ausreichend, wenn zwei Personen sich zu einem gemeinsamen Zweck (Immobilienverwaltung) zusammenschließen. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag ist nicht zwingend erforderlich. Ebenso muss eine reine GbR nicht im Handelsregister eingetragen werden. Allerdings ist zu beachten, dass Personengesellschaften grundsätzlich Haftungsrisiken nicht abschirmen. Gesellschafter von Personengesellschaften haften für die entstehenden Verluste grundsätzlich mit ihrem gesamten Vermögen. Insoweit empfiehlt es sich, falls die Wahl auf die Rechtsform einer Personengesellschaft fällt, sich über mögliche Haftungsrisiken und über mögliche Maßnahmen zur Haftungsabschirmung beraten zu lassen (bspw. GmbH & Co. KG).

In Deutschland unterliegen Personengesellschaften der sogenannten transparenten Besteuerung. Das heißt, dass die erwirtschafteten Überschüsse auf Ebene der Gesellschafter besteuert werden. Unter der Annahme, dass die Gesellschaft Immobilien ausschließlich zu fremden Zwecken vermietet (Vermögensverwaltung), erzielt der Gesellschafter insoweit grundsätzlich Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung, die ihm über eine „einfache“ Einnahmen-Überschuss-Rechnung im Rahmen der gesonderten und einheitlichen Feststellung seitens der Personengesellschaft zugerechnet werden. Im Ergebnis unterliegen damit die Einkünfte dem progressiven Einkommensteuersatz des jeweiligen Kapitalanlegers (Spitzensteuersatz 45%). Da im Regelfall bei einer Immobilienverwaltung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen, unterliegen die Einkünfte nicht der Gewerbesteuer.

Werden Immobilien lediglich zu vermögensverwaltenden Zwecken eingesetzt, sind diese für steuerliche Zwecke dem Privatvermögen der Gesellschafter zuzuordnen. Im Falle einer späteren Veräußerung können die Immobilien grundsätzlich nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerneutral veräußert werden.

Sonderform einer Personengesellschaft; Immobilien GmbH & Co. KG

Wählt der Investor anstelle einer „einfachen“ Personengesellschaft eine haftungsabschirmende GmbH & Co. KG, entstehen vergleichsweise hohe einmalige Gründungskosten insbesondere durch die Gründung und die Eintragung der zwei Gesellschaften (KG und GmbH) in das Handelsregister. Allerdings genießt er den Vorteil, dass die Haftung lediglich auf seine Einlage beschränkt ist (Haftungsbegrenzung).

Die GmbH & Co. KG als Sonderform einer Personengesellschaft unterliegt ebenfalls der transparenten Besteuerung, so dass die Einkünfte auf Ebene der Gesellschafter mit dem individuellen progressiven Einkommensteuersatz  des Investors besteuert werden (s.o.).

Allerdings erzielt die GmbH & Co. KG aufgrund ihrer speziellen gesellschaftsrechtlichen Struktur grundsätzlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb (sogenannte gewerbliche Prägung). Dementsprechend unterliegen auch ihre Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien der Gewerbesteuer.

Um die Gewerbesteuerbelastung zu Vermeidung existieren folgende Strukturierungsüberlegungen. Sofern die Immobiliengesellschaft aufgrund ihrer gesellschaftsrechtlichen Struktur gewerbesteuerpflichtig ist, kann die Gewerbesteuerpflicht durch eine „Entprägung“ vermieden werden. Hierbei muss lediglich ein Kommanditgesellschafter zum Geschäftsführer bestellt werden. Für den Fall, dass eine Entprägung nicht möglich ist oder sogar nicht empfehlenswert ist, lässt sich die Gewerbesteuerbelastung mit Hilfe von folgenden Spezialvorschriften reduzieren. Gemäß § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG wird der Gewerbeertrag in Höhe von 1,2% des Einheitswerts der Immobilie gekürzt. Nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG („Einheitswertkürzung“) kann auf Antrag der Gewerbeertrag aus der Vermögensverwaltung vollständig abgezogen werden, so dass im Idealfall keine zusätzliche Gewerbesteuerbelastung entsteht (sogenannte erweiterte Kürzung). Neben dem jährlich zu stellenden Antrag ist  wesentliche Voraussetzung für die Begünstigung, dass ausschließlich eigene Immobilien genutzt und verwaltet werden.  Gewerbliche Tätigkeiten, die Existenz einer Betriebsaufspaltung oder  gewerblicher Grundstückshandel sind Beispiele, die die Anwendbarkeit der erweiterten Kürzung vollständig hemmen und im Ergebnis - nach Abzug des Gewerbesteuerfreibetrags für Personengesellschaften - zur vollumfänglichen Gewerbesteuerpflicht führen. Lediglich die Kürzung des Gewerbeertrags in Höhe von 1,2% des Einheitswertes nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG mindert dann noch die Gewerbesteuerbelastung der Gesellschaft. Abhängig vom jeweiligen Hebesatz der Gemeinde beträgt der Gewerbesteuersatz in Deutschland ca. 12% bis 20% (Köln). Die zusätzliche Gewerbesteuerbelastung wird auf Ebene der Gesellschafter durch eine teilweise Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer abgemildert.

Werden Gewinne aus Gewerbebetrieb thesauriert, so kann auf Antrag für diese Beträge die Einkommensteuer nach § 34 a EStG (Thesaurierungsbesteuerung) festgesetzt werden. Bei späterer Ausschüttung erfolgt jedoch eine Nachversteuerung.

Wir empfehlen, im Einzelfall zu prüfen, welche Vermeidungsstrategie steuerlich möglich bzw. zum gewünschten Ergebnis führt und wie hoch letztlich die jährlich zu erwartende Gesamtsteuerbelastung ist.

Aufgrund der Qualifikation der Einkünfte als gewerbliche Einkünfte ist die Immobilie für steuerliche Zwecke stets dem steuerlichen Betriebsvermögen der gewerblichen Personengesellschaft zuzuordnen. Eine Anwendung der Spekulationsfrist und damit eine steuerfreie Veräußerung scheidet damit aus. Im Falle einer steuerlichen „Entprägung“ wären die Immobilien dem steuerlichen Privatvermögen des Investors zuzuordnen und insoweit nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerneutral veräußerbar.

Immobilien-Kapitalgesellschaft (GmbH)

Auch die Verwaltung von Immobilienvermögen, das sich im Besitz einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) befindet, kann steuerlich interessant sein. Die Einkünfte der Gesellschaft mit Sitz oder Ort der Geschäftsleitung in der Bundesrepublik Deutschland unterliegen der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht. Die Steuerbelastung (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag) beläuft sich aktuell auf 15,83%.

Soweit die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz nutzt und verwaltet, kann auch sie die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung beantragen.

Wie bei Personengesellschaften ist auch bei Kapitalgesellschaften für den Antrag auf erweiterte Kürzung das bereits beschriebene Merkmal der Ausschließlichkeit zu beachten.  Bei Gesellschaften, die lediglich ein Objekt in ihrem Betriebsvermögen halten, kann dies besonders problematisch sein, wenn die Veräußerung des einzigen Grundstücks geplant ist. Da die Einkünfte aus dem Verkauf der Immobilie als gewerblich zu beurteilen sind, führen sie zur Verletzung der Ausschließlichkeit. Lediglich dann, wenn der Kaufvertrag vorsieht, dass der Übergang des Grundstücks am 31.12. um 23:59 vollzogen wird, ist weiterhin  „Ausschließlichkeit“ gegeben.

Der Antrag auf erweiterte Kürzung ist beim Finanzamt jährlich neu zu stellen. Damit ist eine vollständige Gewerbesteuerbefreiung möglich und es verbleibt lediglich bei der niedrigen Steuerbelastung aus Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag.

Im Fall der Ausschüttung von Gewinnen an die Anteilseigner fallen zusätzlich 25% Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer auf die Ausschüttungen an. Beträgt die Beteiligung eines Gesellschafters an der Gesellschaft mindestens 25% oder ist er beruflich für die Kapitalgesellschaft tätig und hat eine Beteiligung von mindestens 1%, kann

der Gesellschafter alternativ zur Abgeltungssteuer zum sogenannten Teileinkünfteverfahren optieren. In diesem Falle werden die Ausschüttungen zu 60% als Einkünfte aus Kapitalvermögen der persönlichen Einkommensteuer des Gesellschafters unterworfen. 40% der Ausschüttungen bleiben steuerfrei. Anders als bei der Abgeltungssteuer, bei der keine Werbungskosten geltend gemacht werden können, besteht beim Teileinkünfteverfahren die Möglichkeit, entstandene Werbungskosten in Höhe von 60% abzuziehen. Dies ist zum Beispiel dann interessant, wenn die Anschaffung der Beteiligung an der Kapitalgesellschaft fremdfinanziert wurde.

Ein wichtiges Entscheidungskriterium bei der Wahl der Rechtsform ist aus steuerlicher Sicht auch die spätere Veräußerung der Immobilie. Diese ist bei einer Kapitalgesellschaft anders als bei einer rein vermögensverwaltenden Personengesellschaft immer steuerpflichtig. Die zehnjährige Haltefrist führt nicht zur Steuerfreiheit.

Bei Gestaltung der Immobilienverwaltung im Rahmen einer Kapitalgesellschaft sind auch Überlegungen hinsichtlich der Gründung der Gesellschaft und der Übertragung des im Privatvermögen befindlichen Immobilienvermögens anzustellen. Der Verkauf von Immobilienvermögen an eine Kapitalgesellschaft ist auf der Ebene des Verkäufers nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist einkommensteuerfrei möglich. Auf Ebene der Kapitalgesellschaft wird das Immobilienvermögen zu Anschaffungskosten aktiviert. Hieraus ergibt sich neues Abschreibungsvolumen, das als Betriebsausgabe steuerlich abzugsfähig ist, ohne die Liquidität der Gesellschaft zu mindern.

Allerdings fällt durch den Verkauf des Grundvermögens an eine Kapitalgesellschaft wegen des Rechtsträgerwechsels Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch bei Veräußerungen von Grundstücken an Kapitalgesellschaften bei frühzeitiger Planung über einen langen Zeitraum Grunderwerbsteuerfreiheit erreicht werden.

Fazit

Um Einkünfte aus der Vermietung von Immobilienvermögen rendite- und steueroptimal zu gestalten, spielt die Wahl der richtigen Rechtsform eine entscheidende Rolle. Auch vor dem Hintergrund der Nachfolgeplanung sollte die Überführung der Immobilie in eine Personen- oder Kapitalgesellschaft als mögliche Alternative zum Verbleib der Immobilie im Privatvermögen erwogen werden. Steuerliche Vergleichsrechnungen, die sowohl die Übertragungsvorgänge, als auch die Erzielung der laufenden Einkünfte betreffen, sind hierbei als Entscheidungshilfe unverzichtbar.

Gabriele Heck, StBin; Hendrik Stoeber, StB
Beide: Dr. Leyh, Dr. Kossow & Dr. Ott KG; UHY Deutschland AG, Köln