Nach Anschaffung unvermutet angefallene Kosten zur Wiederherstellung des zeitgemäßen Zustands eines Mietobjektes sind „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ (BFH, IX R 41/17, vom 13. März 2018)

Gemäß § 6 Einkommensteuergesetz gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Dies hat zur Konsequenz, dass solche Aufwendungen beim Erwerb von Gebäuden, die der Einkünfteerzielung dienen, insbesondere also

Vermietungsobjekte, nur zusammen mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden können. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in Summe unter der genannten 15 %-Grenze liegen oder erst nach Ablauf von drei Jahren entstehen, können hingegen in der Regel sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Dies führt häufig dazu, dass der Erwerber auch dringend erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf von drei Jahren veranlasst, um deren Aufwand sofort steuerlich ansetzen zu können, oder bei der steuerlichen Veranlagung Argumente vorträgt, die eine Anwendung der 15 %–Grenze vermeiden sollen.

Der BFH hat nun mit Urteil vom 13. März 2018 entschieden, dass auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Dies gilt auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung "verdeckte", d. h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.

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