Kein Wechsel von der degressiven Abschreibung zur Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer bei Gebäuden (BFH, IX R 33/16, vom 29. Mai 2018)
Wer für die Abschreibung von Gebäuden die sogenannte degressive Gebäude-AfA in Anspruch genommen hat, kann nicht nachträglich zur Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer übergehen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und mit Pressemitteilung vom 11. Juli 2018 dazu u. a. erläutert:
Bei der degressiven Abschreibung handelt es sich um die Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach fallenden Staffelsätzen. Diese beliefen sich in dem entschiedenen Streitfall bei Gebäuden in den ersten acht Jahren auf jeweils 5 %, in den darauf folgenden sechs Jahren auf jeweils 2,5 % und in den weiteren 36 Jahren auf jeweils 1,25 %.
Die degressive Abschreibung führt damit im Zeitverlauf zu zunächst höheren, später geringeren Abschreibungsbeträgen. Aufgrund dessen könnte es für Steuerpflichtige vorteilhaft sein, zunächst die degressive Abschreibung zu nutzen und dann auf die grundsätzlich zulässige lineare Abschreibung von z. B. 3 % für Betriebsgebäude überzugehen, wenn diese höher ist. Einen derartigen Wechsel hatte der BFH allerdings bereits in der Vergangenheit ausgeschlossen.
Ungeklärt war bislang allerdings, ob ein Wechsel von der degressiven Abschreibung zur ebenfalls gesetzlich zulässigen Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer möglich ist. Bei Gebäuden mit einer tatsächlichen Nutzungsdauer von weniger als 50 Jahren kann die Abschreibung danach entsprechend dieser verkürzten Nutzungsdauer vorgenommen werden. Dies begehrte eine Klägerin in dem vom BFH entschiedenen Streitfall. Sie vermietete ein bebautes Grundstück an ihren Ehemann zum Betrieb eines Autohauses. Bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nahm sie die degressive Abschreibung für die Gebäude in Anspruch. Nach Ablauf der ersten 14 Jahre errichtete die Klägerin auf dem Grundstück u. a. einen Anbau und machte geltend, die tatsächliche Nutzungsdauer sämtlicher Gebäude betrage nur noch 10 Jahre. Sie begehrte nunmehr eine dementsprechende Abschreibung auch für die bisherigen Gebäudeteile.
Die von der Klägerin erstrebte Kombination von zunächst degressiver Abschreibung und späterer Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer hat der BFH allerdings verworfen. Der BFH begründet dies damit, dass die degressive Abschreibung die Nutzungsdauer eines Gebäudes typisiert und damit der Rechtsvereinfachung dient. Bei Wahl der degressiven Abschreibung erübrige sich mithin die Feststellung der tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Steuerpflichtige entscheide sich bei Wahl der degressiven AfA bewusst dafür, die Herstellungskosten des Gebäudes in 50 der Höhe nach festgelegten Jahresbeträgen geltend zu machen. Die Vereinfachung trete nur ein, wenn die Wahl über die gesamte Dauer der Abschreibung bindend sei. Die Wahl der degressiven Abschreibung ist deshalb im Grundsatz unabänderlich.
Dies hat zur Konsequenz, dass solche Aufwendungen beim Erwerb von Gebäuden, die der Einkünfteerzielung dienen, insbesondere also
Vermietungsobjekte, nur zusammen mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden können. Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in Summe unter der genannten 15 %-Grenze liegen oder erst nach Ablauf von drei Jahren entstehen, können hingegen in der Regel sofort in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden. Dies führt häufig dazu, dass der Erwerber auch dringend erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf von drei Jahren veranlasst, um deren Aufwand sofort steuerlich ansetzen zu können, oder bei der steuerlichen Veranlagung Argumente vorträgt, die eine Anwendung der 15 %–Grenze vermeiden sollen.
Der BFH hat nun mit Urteil vom 13. März 2018 entschieden, dass auch unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Dies gilt auch, wenn im Rahmen einer solchen Renovierung "verdeckte", d. h. dem Steuerpflichtigen im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben werden.