Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei Vermietungseinkünften

Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei Vermietungseinkünften

Veräußerung der Immobilie

Wird eine im Privatvermögen gehaltene und vermietete Immobilie veräußert, können die Schuldzinsen, die für das Darlehen zur Finanzierung des Immobilienerwerbs weiterhin anfallen, als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Entsprechend urteilte der BFH bereits in 2012 für den Fall, dass der Veräußerungserlös nicht ausreicht, das Darlehen zurückzuzahlen und der Veräußerungsgewinn zu den steuerpflichtigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften zählt (Urteil vom 20. Juni 2012).

In seinem aktuellen Urteil vom 8. April 2014 kommt der BFH zu demselben Ergebnis auch für den Fall, dass die Immobilienveräußerung nach Ablauf der Veräußerungsfrist erfolgt und diese somit nicht steuerbar ist. Zudem können auch für ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen im Einzelfall als nachträgliche Werbungskosten zu berücksichtigen sein, wenn die Darlehensvaluta nicht über den Betrag des nach Tilgung durch den Veräußerungserlös verbleibenden Restdarlehens hinausgeht und sich die Umschuldung im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt.

Hinweis: Im Fall nachträglicher Schuldzinsen für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen vertrat der BFH in seinem Urteil vom 12. Oktober 2005 noch die Auffassung, dass der Werbungskostenabzug unabhängig von der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Schuldentilgung möglich ist. Die Finanzverwaltung schließt aus der neueren Rechtsprechung des BFH jedoch, dass auch bei Darlehen zur Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen ein nachträglicher Schuldzinsenabzug nach Veräußerung der Immobilie nur dann möglich ist, wenn der Veräußerungserlös nicht zur Rück

zahlung des Darlehens ausreicht. (BMF-Schreiben vom 15. Januar 2014).

Aufgabe der Vermietungsabsicht

Fällt dagegen die Vermietungsabsicht weg, können nachträgliche Schuldzinsen nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. So stellt der BFH mit Urteil vom 21. Januar 2014 klar, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht anzunehmen ist, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht zu einer weiteren Einkünfteerzielung jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Hinweis:Im Streitfall erzielte der Steuerpflichtige mit einer Gaststätte und 7 Ferienwohnungen in den Streitjahren 2003 bis 2006 Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Aus diesem Grund versuchte er, das Objekt seit Mai 2003 zu veräußern. Dies gelang ihm schließlich im Jahr 2008. Der BFH teilte die Auffassung der Finanzverwaltung, wonach die Einkünfteerzie-lungsabsicht aufgrund der Verkaufsbemühungen bereits in 2003 aufgegeben wurde, so dass der Werbungskostenabzug zu versagen war.